Кредиты в инвалюте достаточно популярны среди пользователей заёмными средствами. На сегодня доля ипотечных кредитов в долларах составляет сотую часть от всех жилищных займов. Однако нестабильная ситуация с курсом создала серьёзные проблемы плательщикам валютной ипотеки. Что делать гражданам в таких условиях, как справиться с непосильной финансовой нагрузкой?
В чём выгода?
Ипотечные займы в долларах привлекают россиян, прежде всего, выгодными условиями. Ведь ставки по валютной ипотеке ощутимо ниже, чем по рублёвым кредитам на приобретение жилья в новостройках: 8 % и 12–13 % соответственно. Меньше и размер регулярного взноса, причем разница может быть довольно существенна. Но все эти преимущества действовали при стабильном невысоком курсе доллара. Разразившийся финансово-экономический кризис свёл их на нет. Заёмщики оказались в положении неплатёжеспособных должников.
Можно ли что-то сделать?
Падающий курс рубля приводит к увеличению суммы долга. С каждым регулярным платежом становится всё сложнее погашать растущую задолженность. Для решения проблемы можно использовать несколько способов:
- Обратиться в кредитующий банк с письменной просьбой об изменении срока договора. Если организация-заимодавец согласится провести реструктуризацию, то размер ежемесячного погашения станет меньше, а период выплаты увеличится.
- Пересчитать валютную ипотеку в рублёвую. Многими банками при конвертации расчёты выполняются по сниженным кредитным ставкам. Кроме того, рефинансирование может быть проведено по льготным программам.
- Воспользоваться государственной помощью. К концу прошлого года участниками госпрограммы стали 65 кредитных организаций. Для участия в ней допускаются заёмщики, оформившие жилищные займы не меньше одного года назад и относящиеся к одной из льготных категорий. Также есть определённые требования к стоимости и размеру жилья.
- Инициировать процедуру банкротства. Если заёмщик будет признан банкротом, то его имущество будет выставлено на продажу для погашения кредита.
- Дожидаться стабилизации валютного курса и возврата стоимости доллара к прежним значениям (на момент оформления ипотеки). Способ рискованный с труднопредсказуемым финалом. Ведь даже профессионалы не могут точно предсказать изменения котировок.
- Продать квартиру. Этот вариант является самым тяжёлым. К нему приходится обращаться, когда у должника нет никаких перспектив улучшения финансового положения или не удалось найти приемлемое решение (отсрочка, госпомощь, конвертация и др.) в банке.
Сложности рефинансирования валютной ипотеки
При обращении к своему кредитору с просьбой пересчитать займ в рублёвый возможны некоторые сложности. А именно:
- после повторного андеррайтинга заявителю может быть одобрена меньшая, по сравнению с долларовым эквивалентом, сумма в отечественных дензнаках из-за изменения шкалы оценки платёжной состоятельности клиента;
- рыночная стоимость недвижимости будет определяться заново, и, скорее всего, цена окажется ниже;
- при оформлении рефинансирования заёмщику придётся повторно потратиться на страхование имущества и жизни;
- банк возьмёт дополнительную комиссию за выдачу кредита;
- при переводе валютной ипотеки кредитная ставка увеличится.
Некоторые банки предусматривают в соглашениях запрет на перекредитование ипотеки. Согласно договору, рефинансировать займ нельзя ни в выдавшем деньги финучреждении, ни в каком-либо другом. Но можно решить вопрос иным образом: для выплаты ипотечного долга взять новый кредит без обеспечения или под залог другого ценного имущества. Однако вначале следует узнать, можно ли досрочно погасить жилищный займ и применяет ли банк в этом случае пени или штрафы.
Если срок кредита заканчивается не меньше чем через пять лет, то вопрос рефинансирования ипотеки становится неактуальным. Дело в том, что выплата основной части начисляемых процентов происходит как раз в течение пятилетнего срока. Также не стоит обращаться к кредитору в случае небольшого остатка по задолженности – не более полумиллиона рублей, тем более, если ипотека была оформлена несколько лет назад. Тогда размер кредита был порядка 70 % стоимости жилья, а теперь – около 30 %.
По мнению экспертов, рефинансирование валютной ипотеки возможно далеко не во всех случаях. Это относится, например, к новостройкам. Пока дом не построен, и квартира не перешла в собственность заёмщика, кредит нельзя рефинансировать. Подтверждения права собственности нет, а значит жильё нельзя предоставить в залог. К тому же кредиторами приобретения квартир во вновь возводимых объектах являются банки – партнёры строительных компаний.